به گزارش خبرگزاری تسنیم، پولشویی از طریق املاک و مستغلات به یک تهدید مهم در مبارزه جهانی علیه جرایم مالی تبدیل شده است. مجرمان از بخش املاک و مستغلات برای مشروعیت بخشیدن به وجوه غیرقانونی خود و پنهان کردن منشأ پول سوءاستفاده میکنند.
شناخت دامنه پولشویی املاک و مستغلات و روندهای مرتبط با آن در تدوین خطر ضد پولشویی بسیار مهم است.
دامنه پولشویی در املاک و مستغلات
پولشویی از طریق املاک و مستغلات خطرات قابلتوجهی را به همراه دارد، بهطوریکه برآوردهای جهانی نشان میدهد که حدود 10 تا 30 درصد از پروندههای بزرگ پولشویی در سراسر جهان را شامل میشود.
مجرمان به دلیل نقش بازار املاک و مستغلات در پنهان کردن منبع وجوه غیرقانونی و سوءاستفاده از نوسانات قیمتی که جابجایی پول را بدون شناسایی آسانتر میکند، جذب این بازار میشوند.
بر اساس بررسی بیش از 100 پرونده پولشویی املاک و مستغلات که بهصورت عمومی در ایالاتمتحده، بریتانیا و کانادا گزارش شده است، حداقل 2.3 میلیارد دلار در پنج سال گذشته از طریق املاک و مستغلات آمریکا پولشویی شده است. این موضوع، جذابیت آمریکا بهعنوان مقصد وجوه غیرقانونی را برجسته میکند.
مقامات دولتی و افراد سیاسی (PEP) در بیش از نیمی از پروندههای بررسی شده در آمریکا دخیل بودند که سهولت پنهان کردن وجوه غیرقانونی در بخشهای املاک و مستغلات را نشان میدهد.
روندهای پولشویی در املاک و مستغلات
طرحهای پولشویی در بخش املاک و مستغلات میتوانند شامل روشهای پیچیدهای برای پنهان کردن وجوه نامشروع در دل معاملات ظاهراً قانونی باشند. مجرمان از شرکتهای پوششی، شرکتهای صوری، خریداران واسطه یا نیابتی و ارزیابیهای جعلی برای پنهان کردن ماهیت واقعی وجوه استفاده میکنند.
پنهان کردن مالکیت ذینفع واقعی از طریق مدیران و سهامداران اسمی نیز ردیابی منشأ واقعی وجوه را پیچیدهتر میکند.
بخش املاک و مستغلات بهدلیل چالشهای مربوط به رعایت الزامات نظارتی و شیوههای پایش ناهماهنگ، بهویژه در برابر پولشویی آسیبپذیر است. این آسیبپذیریها میتوانند توسط پولشویان مورد سوءاستفاده قرار گیرند و فعالیتهای مالی غیرقانونی را تسهیل کنند.
در ایالاتمتحده، «دستورهای هدفگذاری جغرافیایی» یا GTOs یکی از ابزارهای اصلی برای شناسایی رویدادهای احتمالی پولشویی در معاملات املاک و مستغلات هستند. بااینحال، بیش از 60 درصد از پروندههای بررسیشده در ایالاتمتحده شامل املاکی بودهاند که خارج از مناطق تحت پوشش این دستورهای هدفگذاری قرار داشتهاند؛ موضوعی که ناکارآمدی نظام فعلی در مقابله با پولشویی از طریق املاک و مستغلات را آشکار میکند.
برای مقابله مؤثر با پولشویی در املاک و مستغلات، تقویت چارچوبهای نظارتی، ارتقای فرایندهای بررسی دقیق و شناخت مشتری یا KYC و بهبود همکاری میان ذینفعان، اقداماتی ضروری هستند.
افزون بر این، پرداختن به ماهیت در حال تحول طرحهای پولشویی و بهرهگیری از فناوری برای شناسایی و پیشگیری بهتر، برای آینده تلاشهای مبارزه با پولشویی در حوزه املاک و مستغلات حیاتی است.
طرحهای پولشویی در املاک و مستغلات
پولشویی از طریق املاک و مستغلات یک نگرانی جدی است، چراکه مجرمان از طرحهای گوناگونی برای پنهان کردن و مشروعیت بخشیدن به وجوه نامشروع استفاده میکنند. این طرحها در مبارزه با فعالیتهای پولشویی مرتبط با املاک و مستغلات بسیار مهم است. در اینجا سه طرح رایج پولشویی مشاهده شده در بخش املاک و مستغلات آمده است:
1- استفاده از شرکتهای صوری برای پنهان کردن وجوه نامشروع
شرکتهای صوری نقش مهمی در طرحهای پولشویی در صنعت املاک و مستغلات ایفا میکنند. این شرکتها اغلب برای پنهان کردن هویت خریداران واقعی به کار میروند و به افراد امکان میدهند پول را از طریق خرید ملک پولشویی کنند.
مجرمان شبکههای پیچیدهای از شرکتهای صوری یا مالکیتهای پنهان املاک ایجاد میکنند تا ردّ جریان وجوه را در فعالیتهای پولشویی محو سازند. با استفاده از شرکتهای صوری، پولشویان میتوانند خود را از وجوه نامشروع دور نگه دارند و ردیابی منشأ پول را برای مقامات دشوار کنند.
2- افزایش ارزش املاک برای پولشویی
یکی دیگر از طرحهای رایج پولشویی در حوزه املاک و مستغلات، افزایش ارزش املاک است. مجرمان قیمت املاک را دستکاری میکنند تا وجوه غیرقانونی را وارد اقتصاد قانونی کنند و درعینحال ظاهری قانونی به آن بدهند. با افزایش ارزش مصنوعی املاک، پولشویان میتواند مبالغ توجهی پول را از طریق معاملات املاک و مستغلات جابهجا کنند و شناسایی منشأ غیرقانونی وجوه را برای مقامات دشوار سازند. این عمل میتواند به بیثباتی کلی در بازار املاک منجر شود و برای خریداران و فروشندگان واقعی چالش ایجاد کند.
3- فروش سریع اموال بهعنوان یک تکنیک پولشویی
خرید و فروش سریع ملک که معمولاً با سرمایهگذاریهای قانونی در املاک و مستغلات مرتبط است، میتواند برای اهداف پولشویی مورد سوءاستفاده قرار گیرد. مجرمان املاک را خریداری کرده و بهسرعت با قیمتی متورم دوباره میفروشند و بدین ترتیب ظاهر معاملات قانونی را ایجاد میکنند.
از طریق این فرایند، وجوه نامشروع میتواند وارد بازار املاک و مستغلات شود و درعینحال سودهایی ظاهراً مشروع ایجاد کند. خرید و فروش سریع ملک میتواند برای پولشویان بهویژه جذاب باشد، زیرا امکان جابهجایی سریع وجوه و پنهان کردن منشأ آن را فراهم میکند
چالشهای شناسایی پولشویی در املاک و مستغلات
شناسایی و پیشگیری از پولشویی از طریق املاک و مستغلات بهدلیل عوامل گوناگون با چالشهای قابلتوجهی روبهرو است. ناکافی بودن اقدامات مبارزه با پولشویی یا AML و نقش دروازهبانان در تسهیل پولشویی، از چالشهای کلیدی هستند که باید مورد رسیدگی قرار گیرند.
ناکافی بودن اقدامات ضد پولشویی
اقدامات فعلی مبارزه با پولشویی در بخش املاک و مستغلات ثابت کردهاند که در شناسایی و پیشگیری مؤثر از پولشویی ناکافی هستند. بهویژه ایالاتمتحده در مقایسه با بریتانیا و اروپا در مبارزه با پولشویی از طریق املاک و مستغلات عقب افتاده است.
اگرچه ایالاتمتحده در ابتدا با گنجاندن «اشخاص دخیل در نهاییسازی و تسویه معاملات املاک» در تعریف مؤسسات مالی تحت قانون رازداری بانکی، گامهای نظارتی برداشت اما با تغییرات قانونی و تلاشهای مبارزه با پولشویی که دیگر کشورها انجام دادهاند، همگام نمانده است.
یکی از روشهای مورد استفاده در ایالاتمتحده برای شناسایی رویدادهای بالقوه پولشویی، اجرای دستورالعملهای هدف جغرافیایی (GTO) است. با این حال، بیش از 6 درصد از پروندههای پولشویی بررسی شده مربوط به املاک خارج از مناطق تحت پوشش GTO بوده است که نشان میدهد سیستم فعلی در مقابله با پولشویی از طریق املاک و مستغلات ناکافی است.
افزون بر این، تمرکز نظام مبارزه با پولشویی ایالاتمتحده عمدتاً بر خرید املاک مسکونی است، درحالیکه بخش قابلتوجهی از پروندههای پولشویی تحلیلشده شامل معاملات املاک تجاری بوده است. معاملات تجاری، با ترتیبات مالی پیچیده و طرفهای متعدد دخیل در معامله، مسیری آسان برای پولشویی وجوه نامشروع در مقیاس بزرگ فراهم میکنند. گسترش اقدامات مبارزه با پولشویی بهگونهای که معاملات املاک تجاری را نیز در بر گیرد، برای مقابله مؤثر با پولشویی حیاتی است.
نقش دروازهبانان در پرداخت پولشویی
متصدیان امور مالی، ازجمله مشاوران املاک، وکلا و حسابداران، نقش مهمی در تسهیل پولشویی در بخش املاک و مستغلات ایفا میکنند. این متخصصان در پنهان کردن منشأ غیرقانونی وجوه کمک میکنند و امکان جابجایی پول غیرقانونی را از طریق املاک و مستغلات میسر میسازند.
همچنین تنظیم مقررات برای مشاوران سرمایهگذاری خصوصی، بهویژه صندوقهای سرمایهگذاری خصوصی، سرمایهگذاری خطرپذیر و صندوقهای پوشش ریسک ضروری است. این ابزارهای سرمایهگذاری اغلب برای پولشویی از طریق بخش املاک و مستغلات استفاده میشوند. تنظیم مقررات برای مشاوران سرمایهگذاری خصوصی به بستن خلأهای موجود و ایجاد شفافیت بیشتر در تراکنشهای مالی کمک خواهد کرد.
مبارزه با پولشویی املاک و مستغلات
برای مقابله مؤثر با پولشویی از طریق املاک و مستغلات، تقویت چارچوبهای نظارتی، ارتقای فرایندهای بررسی دقیق و شناخت مشتری یا KYC و بهبود همکاری میان ذینفعان ضروری است. این اقدامات به ایجاد یک نظام قدرتمند مبارزه با پولشویی یا AML در بخش املاک و مستغلات کمک میکنند.
تقویت چارچوبهای نظارتی
یکی از گامهای کلیدی در مقابله با پولشویی در املاک و مستغلات، ایجاد چارچوبهای نظارتی قدرتمند است. این چارچوبها باید شامل دستورالعملها و مقررات روشنی باشند که رعایت الزامات AML را برای تمام نهادهای دخیل در معاملات املاک و مستغلات الزامی میکنند. با اعمال الزامات سختگیرانه بر مؤسسات مالی، مشاوران املاک، وکلا و سایر طرفهای مرتبط، نهادهای ناظر میتوانند نظامی شفافتر و پاسخگوتر ایجاد کنند.
نهادهای نظارتی باید این چارچوبها را بهطور منظم بازبینی و بهروزرسانی کنند تا با ماهیت در حال تحول طرحهای پولشویی در بخش املاک و مستغلات سازگار شوند. با پیشیگرفتن از ریسکهای نوظهور و اجرای اقدامات مناسب، نهادهای ناظر میتوانند بهطور مؤثر پولشویان را بازدارند و تمامیت بازار املاک و مستغلات را تضمین کنند.
ارتقای فرایندهای بررسی دقیق و شناخت مشتری یا KYC
ارتقای فرایندهای بررسی دقیق و شناخت مشتری یا KYC یکی دیگر از جنبههای حیاتی مقابله با پولشویی در املاک و مستغلات است. متخصصان حوزه املاک، ازجمله مشاوران املاک، وکلا و ارزیابان، باید بررسی دقیقی درباره مشتریان خود و سایر طرفهای دخیل در معامله انجام دهند. این امر شامل احراز هویت خریداران، فروشندگان و مالکان ذینفع واقعی و همچنین بررسی دقیق منشأ وجوه میشود.
با اجرای فرایندهای قوی بررسی دقیق و KYC، متخصصان املاک میتوانند نشانههای هشداردهنده احتمالی و فعالیتهای مشکوکی را که ممکن است نشاندهنده پولشویی باشند شناسایی کنند. این امر شامل هوشیاری نسبت به مشتریانی است که معاملات نقدی بزرگ انجام میدهند، از ساختارهای حقوقی پیچیده استفاده میکنند، درباره منشأ وجوه طفره میروند، یا در جریان معاملات رفتار غیرمعمول نشان میدهند.
افزون بر این، فناوری میتواند نقشی حیاتی در ارتقای این فرایندها ایفا کند. استفاده از راهکارهای احراز هویت دیجیتال، تحلیل دادهها و هوش مصنوعی میتواند فرایند را سادهتر کرده و دقت و کارایی بررسیهای لازم را افزایش دهد.
بهبود همکاری میان ذینفعان
همکاری مؤثر میان ذینفعان در مبارزه با پولشویی در املاک و مستغلات حیاتی است. همکاری میان مؤسسات مالی، متخصصان املاک، نهادهای نظارتی و نهادهای اجرای قانون برای تبادل اطلاعات، شناسایی تراکنشهای مشکوک و اتخاذ اقدامات مناسب ضروری است.
نهادهای ناظر باید تبادل اطلاعات و بهترین رویهها را میان این ذینفعان تشویق کنند. این کار میتواند از طریق ایجاد مشارکتهای عمومی ـ خصوصی، نشستهای منظم و دورههای آموزشی برای افزایش آگاهی و دانش درباره ریسکهای پولشویی در بخش املاک و مستغلات انجام شود.
متخصصان املاک نیز باید تشویق شوند هرگونه فعالیت مشکوک را بهموقع گزارش کنند. سازوکارهای حمایت از افشاگران میتواند برای ترغیب افراد به ارائه اطلاعات درباره طرحهای احتمالی پولشویی به کار گرفته شود.
با تقویت همکاری و تبادل اطلاعات، ذینفعان میتوانند بهصورت جمعی در جهت شناسایی و پیشگیری مؤثرتر از پولشویی در املاک و مستغلات تلاش کنند.
مقابله با پولشویی در املاک و مستغلات مستلزم رویکردی چندوجهی است که اقدامات نظارتی، فرایندهای تقویتشده بررسی دقیق و همکاری بهبودیافته میان ذینفعان را ترکیب میکند. با اجرای این راهبردها، بخش املاک و مستغلات میتواند در برابر طرحهای پولشویی مقاومتر شود، از تمامیت خود محافظت کند و به تلاشهای جهانی برای مقابله با فعالیتهای مالی غیرقانونی کمک نماید.
انتهای پیام/