به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، امین‌حسین رحیمی، وزیر دادگستری، در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این قانون را از مهمترین مقررات مورد نیاز کشور دانست و اظهار کرد: اجرای این قانون می‌تواند آثار گسترده‌ای در حوزه‌های حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی به همراه داشته باشد و به ساماندهی معاملات املاک کمک کند.
وی با اشاره به سابقه شکل‌گیری قانون الزام اظهار کرد: پس از پیروزی انقلاب اسلامی و در پی ایراد شرعی شورای نگهبان به اعتبار انحصاری اسناد رسمی در اثبات مالکیت، اسناد عادی نیز در نظام حقوقی کشور مورد پذیرش قرار گرفتند؛ موضوعی که اگرچه مبنای شرعی داشت، اما در گذر زمان مشکلات متعددی در نظم معاملات و روابط اجتماعی به وجود آورد.
رحیمی ادامه داد: برای رفع این مشکلات، مجلس شورای اسلامی با همکاری قوه قضاییه مسیر تصویب قانون الزام را دنبال کرد و در نهایت موضوع در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد بررسی قرار گرفت. به گفته وی، ورود و تأکید رهبر شهید انقلاب بر ضرورت بی‌اعتبار شدن معاملات غیررسمی، نقش تعیین‌کننده‌ای در عبور از موانع تصویب این قانون داشت.
وزیر دادگستری با اشاره به تأکید ایشان بر اینکه بی‌اعتبار شدن معاملات غیررسمی یک مصلحت قطعی است، افزود: این رویکرد زمینه را برای تصویب قانونی فراهم کرد که حاصل همکاری و تعامل سه قوه بود.
همکاری سه قوه برای تدوین مقررات اجرایی قانون الزام
رحیمی با بیان اینکه اجرای قانون الزام به مجموعه‌ای از مقررات تکمیلی نیاز دارد، گفت: در متن قانون، تدوین حدود 14 آیین‌نامه پیش‌بینی شده و در کنار آن، دستورالعمل‌ها و شیوه‌نامه‌های مختلفی نیز باید تهیه و ابلاغ می‌شد.
وی توضیح داد: دستگاه‌های مسئول، پیش‌نویس مقررات مرتبط با حوزه فعالیت خود را تهیه می‌کردند و این متون، حتی در مواردی که تصویب نهایی آنها بر عهده دولت بود، ابتدا در شورای راهبری و معاونت حقوقی قوه قضاییه بررسی می‌شدند. پس از آن نیز آیین‌نامه‌های دولتی در کمیسیون حقوقی و قضایی دولت مورد رسیدگی قرار می‌گرفتند.
به گفته وزیر دادگستری، حضور نمایندگان دستگاه‌های اجرایی در جلسات بررسی مقررات باعث شد ابهامات و مشکلات احتمالی اجرای آیین‌نامه‌ها پیش از تصویب مطرح و برطرف شود تا مقررات نهایی قابلیت اجرا داشته باشند.
رحیمی همچنین تشکیل شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه قضاییه را اقدامی مهم در مسیر نظارت بر اجرای این قانون دانست و تأکید کرد که این شورا با مشارکت بخش‌های مختلف قوه قضاییه، سازمان ثبت و دستگاه‌های اجرایی فعالیت خود را ادامه داده است.
سامانه ماده 10؛ نقطه آغاز اجرای اصلی قانون الزام
وزیر دادگستری با تفکیک میان آغاز اجرای قانون و ورود آن به مرحله اصلی اجرا اظهار کرد: اگرچه بخشی از فرآیند اجرایی قانون شروع شده، اما هنوز نمی‌توان گفت اجرای اصلی آن آغاز شده است؛ چراکه این مرحله با عملیاتی شدن سامانه ماده 10 برای املاک فاقد سند و آشکار شدن مسائل و ادعاهای مربوط به این املاک شکل می‌گیرد.
وی افزود: در مرحله فعلی، سامانه برای بخشی از املاکی فعال شده که از اول فروردین 1396 برای آنها سند صادر شده است. این اسناد عمدتاً دارای اطلاعات کاداستری هستند و شرایط دارندگان آنها با مالکان املاک فاقد سند تفاوت دارد.
رحیمی با اشاره به گستردگی احتمالی مشمولان این قانون تصریح کرد: با ورود املاک فاقد سند به فرآیند ثبت ادعا، تعداد زیادی از شهروندان برای ثبت حقوق و ادعاهای خود به سامانه مراجعه خواهند کرد؛ از همین رو لازم است دستگاه‌های مسئول از هم‌اکنون برای مدیریت این مرحله آمادگی داشته باشند.
وی خواستار تداوم فعالیت جدی شورای راهبری شد و گفت: دستگاه‌هایی که براساس قانون و آیین‌نامه‌ها مسئولیت‌هایی بر عهده دارند باید به‌طور مستمر مورد پیگیری قرار گیرند و میزان انجام تکالیف آنها ارزیابی شود.
معاملات اسناد سبزرنگ فقط با ثبت رسمی اعتبار دارد
رحیمی در بخش دیگری از سخنان خود به ضرورت رعایت مقررات مربوط به اسناد سبزرنگ اشاره کرد و گفت: اسنادی که از سوم تیرماه 1403، همزمان با لازم‌الاجرا شدن قانون، صادر شده‌اند مشمول مقررات جدید هستند و معاملات مربوط به آنها باید به شکل رسمی انجام شود.
وی با ابراز نگرانی از ادامه انجام معاملات عادی درباره این دسته از املاک افزود: برخی شهروندان همچنان بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم قرارداد می‌کنند، در حالی که معاملات عادی مربوط به این اسناد در محاکم قضایی اعتبار قانونی نخواهد داشت.
وزیر دادگستری با اشاره به نقش مشاوران املاک در فرآیند جدید معاملات توضیح داد: شهروندان می‌توانند برای تنظیم پیش‌نویس قرارداد به مشاوران املاک مراجعه کنند تا متن تهیه‌شده به دفترخانه مورد توافق طرفین ارسال شود. استفاده از قراردادهای یکسان نیز امکان‌پذیر است، اما این قراردادها هم باید برای ثبت رسمی به دفترخانه فرستاده شوند.
وی تفاوت قراردادهای یکسان با پیش‌نویس‌های معمول را در ساختار حقوقی مشخص آنها دانست و گفت: متن این قراردادها از سوی قوه قضاییه تهیه شده و امکان تغییر یا حذف و اضافه کردن مفاد آن وجود ندارد. استفاده از این الگوهای استاندارد می‌تواند احتمال بروز اختلاف و مشکلات حقوقی میان طرفین معامله را کاهش دهد.
رفع موانع صدور سند برای زمین‌های کشاورزی و واحدهای آپارتمانی
وزیر دادگستری در تشریح برخی تسهیلات پیش‌بینی‌شده در قانون الزام، به تبصره 3 ماده 10 اشاره کرد و گفت: قانون‌گذار برای جلوگیری از تحمیل هزینه به مالکان اراضی کشاورزی و روستایی، تأمین هزینه تهیه نقشه و فرآیند صدور سند را بر عهده دولت گذاشته است.
رحیمی افزود: در حوزه اراضی کشاورزی، سازمان امور اراضی مسئولیت اجرای این بخش را بر عهده دارد، اما محدودیت‌های بودجه‌ای موجب کندی روند کار شده است. با این حال، قراردادهایی برای پیشبرد این اقدامات منعقد شده و فرآیند اجرایی در جریان است.
وی درباره اراضی روستایی نیز گفت: بنیاد مسکن مسئولیت مربوط به این بخش را بر عهده دارد و براساس گزارش‌های ارائه‌شده، اقدامات لازم در این زمینه مطابق برنامه پیش رفته است.
رحیمی همچنین یکی از موانع قدیمی صدور سند برای زمین‌های کشاورزی را محدودیت‌های ناشی از قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی دانست و اظهار کرد: پیش از تصویب قانون الزام، برخی مالکان به دلیل کمتر بودن مساحت زمین از حدنصاب قانونی امکان دریافت سند نداشتند، اما قانون جدید برای اراضی‌ای که تا زمان تصویب آن به‌صورت واقعی تقسیم شده‌اند، این محدودیت را برطرف کرده است.
وی در ادامه به مشکلات مالکان واحدهای آپارتمانی در ساختمان‌های دارای تخلف ساختمانی یا بدهی شهرداری پرداخت و گفت: در مواردی، تخلف یا بدهی سازنده مانع صدور پایان کار برای کل ساختمان می‌شود و در نتیجه مالکان واحدها نیز نمی‌توانند سند دریافت کنند.
وزیر دادگستری افزود: براساس حکم پیش‌بینی‌شده در قانون الزام، هر مالک می‌تواند سهم مربوط به واحد خود از بدهی یا جریمه را پرداخت کند و در صورت تعلق بدهی به قسمت‌های مشاع نیز سهم خود را بپردازد تا امکان صدور سند برای واحد وی فراهم شود.
به گفته رحیمی، آیین‌نامه اجرایی مربوط به این موضوع پس از بررسی‌های مختلف، اخیراً در دولت به تصویب رسیده است.
شناسه یکتا مانع فروش یک واحد ساختمانی به چند خریدار می‌شود
رحیمی در ادامه به سازوکار پیش‌بینی‌شده در تبصره 3 ماده 14 قانون الزام برای صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی در حال احداث اشاره کرد و گفت: یکی از زمینه‌های شکل‌گیری پرونده‌های متعدد کلاهبرداری در حوزه پیش‌فروش ساختمان، امکان واگذاری یک واحد به چند خریدار از طریق قراردادهای عادی بوده است.
وی توضیح داد: در سازوکار جدید، سازنده هنگام مراجعه به شهرداری برای اخذ مجوز ساخت باید مشخصات کامل پروژه، از جمله تعداد طبقات، واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها را در سامانه ثبت کند. پس از آن برای هر واحد شناسه یکتایی اختصاص داده می‌شود که امکان شناسایی مستقل آن را فراهم می‌کند.
وزیر دادگستری افزود: سازنده با استفاده از این شناسه می‌تواند برای پیش‌فروش رسمی واحد به دفترخانه مراجعه کند و به این ترتیب، فروش واحدهای مازاد بر تعداد ثبت‌شده امکان‌پذیر نخواهد بود.
رحیمی با بیان اینکه این روش از تغییر خودسرانه مشخصات پروژه نیز جلوگیری می‌کند، گفت: برای نمونه، سازنده ساختمانی با 10 طبقه و 20 واحد نمی‌تواند بدون رعایت حقوق خریداران و مالکان، تعداد طبقات یا واحدهای آن را افزایش دهد و مشخصات ثبت‌شده پروژه را به‌صورت یک‌جانبه تغییر دهد.
هشدار وزیر دادگستری درباره بی‌اطلاعی مردم از مهلت‌های قانونی
وزیر دادگستری در بخش پایانی سخنان خود، اطلاع‌رسانی عمومی را یکی از ضرورت‌های جدی اجرای قانون الزام دانست و گفت: تصویب قانون و تدوین مقررات به‌تنهایی کافی نیست و باید زمینه آگاهی مردم از الزامات و مهلت‌های تعیین‌شده در این قانون فراهم شود.
وی با اشاره به مصوبه شورای راهبری برای تشکیل شورای اطلاع‌رسانی افزود: شهروندان باید بدانند که با اجرای سامانه ماده 10، مشمولان قانون مکلف‌اند در مهلت قانونی ادعاهای خود را ثبت کنند و بی‌توجهی به این موضوع می‌تواند آثار حقوقی مهمی برای آنها داشته باشد.
رحیمی تأکید کرد: دارندگان اسنادی که مشمول قانون هستند باید نسبت به پیامدهای انجام معاملات عادی آگاهی داشته باشند و کسانی که هنوز سند رسمی برای ملک خود دریافت نکرده‌اند نیز باید برای تعیین تکلیف وضعیت مالکیت و دریافت سند اقدام کنند.
وی استفاده از ظرفیت رسانه‌ها، مساجد، پیام‌رسانی عمومی و سخنرانی‌ها را برای اطلاع‌رسانی فراگیر ضروری دانست و خواستار همکاری همه دستگاه‌های دولتی و قضایی در این زمینه شد.
وزیر دادگستری در پایان به یکی دیگر از موانع قانونی موجود در مسیر صدور اسناد اشاره کرد و گفت: برطرف کردن این مانع نیازمند اقدام مجلس شورای اسلامی است. خوشبختانه موضوع در کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس به تصویب رسیده و اکنون باید در صحن علنی مطرح و تعیین تکلیف شود.
انتهای پیام/