به گزارش خبرگزاری تسنیم از گرگان، پیشفروش ساختمان و مشارکت در ساخت از جمله معاملاتی هستند که به دلیل ارزش مالی بالا و ارتباط مستقیم با املاکی که هنوز تکمیل نشدهاند، همواره با ریسکهای حقوقی و ثبتی همراه بودهاند؛ معاملاتی که اگر بدون ثبت دقیق اطلاعات انجام شوند، میتوانند زمینهساز فروش یک واحد به چند نفر، اختلاف میان مالک و سازنده و شکلگیری پروندههای متعدد قضایی شوند.
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فرآیند پیشفروش ساختمان وارد مرحله تازهای شده است. بر اساس این قانون، پیشفروش و مشارکت در ساخت باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد و قراردادهای عادی که خارج از فرآیند رسمی تنظیم شوند، از حمایتهای قانونی پیشبینیشده برخوردار نخواهند بود.
این تغییر، بهویژه درباره املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ هستند، اهمیت بیشتری پیدا میکند؛ چراکه در چنین شرایطی تنظیم قرارداد عادی برای پیشفروش یا مشارکت در ساخت میتواند خریدار یا شریک را در معرض ریسکهای جدی حقوقی قرار دهد.
پایان حمایت قضایی از پیشفروش عادی
پیش از اجرای فرآیند جدید، بخشی از معاملات پیشفروش ساختمان از طریق قراردادهای عادی میان فروشنده و خریدار یا قراردادهایی انجام میشد که توسط مشاوران املاک تنظیم میشد. این شیوه، به دلیل آنکه اطلاعات معامله بهصورت کامل در دفتر املاک ثبت نمیشد، امکان بروز معاملات معارض را افزایش میداد.
فروشنده میتوانست پس از انعقاد یک قرارداد عادی، همان واحد را به فرد دیگری نیز واگذار کند؛ زیرا قرارداد عادی پیشفروش بهتنهایی محدودیتی در سوابق ثبتی ملک ایجاد نمیکرد. در نتیجه، خریدار نخست ممکن بود پس از صرف هزینه و سرمایهگذاری قابل توجه، با معاملهای مواجه شود که پیش از آن یا پس از آن برای شخص دیگری نیز انجام شده است.
قانون جدید برای جلوگیری از چنین وضعیتی، ثبت رسمی معاملات پیشفروش و مشارکت در ساخت را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مورد تأکید قرار داده و مسیر انجام این معاملات را از قراردادهای عادی جدا کرده است.
بر این اساس، در شرایط فعلی صاحبان املاکی که زمین آنها دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ است، نباید پیشفروش واحدهای آینده یا مشارکت در ساخت را صرفاً با قرارداد عادی انجام دهند؛ چراکه چنین قراردادهایی از امنیت و حمایت قضایی مورد انتظار برخوردار نیستند و میتوانند خریداران و طرفین قرارداد را با زیانهای جدی مواجه کنند.
شناسه یکتا؛ راهکار مقابله با فروش یک واحد به چند نفر
یکی از مهمترین ابزارهای پیشبینیشده در قانون الزام، «شناسه یکتا» برای واحدهای ساختمانی است؛ سازوکاری که قرار است اطلاعات هر واحد ساختمانی را پیش از تکمیل و تفکیک نهایی، در فرآیند رسمی ثبت قابل شناسایی کند.
بر اساس این فرآیند، شهرداریها، دهیاریها و سایر مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی باید ابتدا دستور نقشه ملک را صادر کنند. این دستور نقشه شامل اطلاعاتی مانند تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای قابل احداث در هر طبقه است.
پس از آن، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای هر یک از واحدهای پیشبینیشده در دستور نقشه، شناسه یکتا اختصاص میدهد. این شناسه امکان شناسایی مشخص هر واحد را فراهم کرده و مسیر تنظیم سند رسمی تقسیمنامه میان مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد هموار میکند.
در واقع، شناسه یکتا قرار است حلقه اتصال میان اطلاعات شهرسازی، مشخصات ساختمانی و اطلاعات ثبتی باشد تا پیش از شکلگیری واحد نهایی نیز وضعیت ثبتی آن در فرآیند رسمی قابل رهگیری باشد.
چند شهر به فرآیند برخط شناسه یکتا متصل شدهاند
اجرای این فرآیند در همه کشور هنوز به مرحله کامل و یکسان نرسیده است، اما برخی شهرها و مناطق وارد مرحله عملیاتی شدهاند.در حال حاضر شهرداریهای مشهد، قزوین، رشت و همدان و همچنین برخی مناطق شهر تهران به سامانه متصل شدهاند و امکان صدور شناسه یکتا و تنظیم سند بر مبنای دستور نقشه در این مناطق فراهم شده است.
در کنار توسعه این اتصال، نشستهای منطقهای مشترکی نیز با حضور مسئولان دستگاه قضایی، سازمان ثبت، شهرداران و رؤسای سازمانهای نظام مهندسی استانها برگزار شده تا نحوه صدور دستور نقشه و شناسه یکتا برای مسئولان محلی تبیین شود.
با این حال، اجرای این فرآیند در برخی استانها و شهرداریها با کندی مواجه شده است؛ موضوعی که میتواند یکی از مهمترین موانع تحقق کامل قانون الزام در حوزه ساختوساز و پیشفروش ساختمان باشد.
تعلل برخی شهرداریها زیر ذرهبین بازرسی
اهمیت اجرای سراسری ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آییننامه مربوط به آن باعث شده موضوع اتصال شهرداریها و صدور برخط دستور نقشه و شناسه یکتا در شورای راهبری قانون الزام نیز مورد بررسی قرار گیرد.
در هشتاد و ششمین جلسه این شورا که در 28 شهریور برگزار شد، فرآیند صدور دستور نقشه و شناسه یکتا و همچنین مشکلات استانهایی که هنوز در این حوزه به نتیجه نرسیدهاند، بررسی شد.
براساس تصمیم اتخاذشده، رؤسای کل دادگستری استانها موظف شدهاند با ادارههای کل بازرسی استان مکاتبه کنند تا ضمن بررسی وضعیت شهرداریها، دلایل تأخیر و عدم اجرای فرآیند الکترونیکی صدور دستور نقشه و شناسه یکتا مشخص شود.
این اقدام نشان میدهد که اجرای قانون الزام صرفاً به سازمان ثبت اسناد محدود نیست و شهرداریها و دستگاههای مرتبط با صدور مجوزهای ساختمانی نیز نقش مستقیمی در عملیاتی شدن آن دارند.
قانون الزام در انتظار اتصال کامل زنجیره ثبت و ساختوساز
یکی از چالشهای اصلی پیشفروش ساختمان در سالهای گذشته، فاصله میان اطلاعات مربوط به زمین، مجوز ساخت، مشخصات واحدهای در حال احداث و سوابق ثبتی بوده است؛ فاصلهای که در برخی موارد امکان شکلگیری معاملات معارض و اختلافات پیچیده را فراهم میکرد.
قانون الزام تلاش دارد با انتقال این فرآیند به بستر الکترونیکی و ایجاد شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی، این خلأ اطلاعاتی را کاهش دهد.
با این حال، موفقیت این سازوکار به اتصال کامل و برخط شهرداریها، مراجع صادرکننده پروانه، سازمان ثبت و سایر دستگاههای مرتبط وابسته است. تا زمانی که این زنجیره در سراسر کشور بهصورت یکپارچه فعال نشود، اجرای کامل فرآیند جدید با محدودیت مواجه خواهد بود.
از سوی دیگر، تغییر رویه در معاملات ساختمانی باعث شده آگاهی خریداران، مالکان و سازندگان نیز اهمیت بیشتری پیدا کند. افرادی که قصد پیشخرید یک واحد ساختمانی یا ورود به قرارداد مشارکت در ساخت دارند، باید پیش از امضای هرگونه قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و مسیر قانونی معامله را بررسی کنند و از اتکا به قراردادهای عادی در مواردی که قانون ثبت رسمی را الزامی کرده است، پرهیز کنند.
نظارت بر عملکرد شهرداریها و بررسی ترک فعل احتمالی دستگاههای مسئول نیز به یکی از محورهای اجرای قانون تبدیل شده است. قرار است در چارچوب مصوبه شورای راهبری قانون الزام، وضعیت شهرداریهایی که در اجرای فرآیند صدور برخط دستور نقشه و شناسه یکتا تعلل کردهاند، بررسی شود.
مسیر جدید پیشفروش ساختمان در کشور بر سه محور اصلی استوار شده است: ثبت رسمی معامله، شناسایی دقیق هر واحد ساختمانی از طریق شناسه یکتا و اتصال برخط دستگاههای دخیل در فرآیند ساختوساز و ثبت ملک. تحقق این سه محور میتواند بخش مهمی از ریسکهای ناشی از قراردادهای عادی، معاملات معارض و اختلافات ثبتی در بازار پیشفروش ساختمان را کاهش دهد؛ اما رسیدن به این هدف، در گرو اجرای یکپارچه قانون و رفع تأخیرهای موجود در اتصال شهرداریها و دستگاههای مرتبط است.
انتهای پیام/