به گزارش خبرگزاری تسنیم|یادداشت از غلامرضا یونسی،کارشناس سرمایه‌گذاری شهری| شهرداری‌ها برای برنامه‌ریزی صحیح، تحقق درآمدهای قانونی، نظارت بر ساخت‌وساز و اجرای عدالت در ارائه خدمات، به اطلاعاتی دقیق، به‌روز و قابل اتکا از املاک محدوده شهر نیاز دارند. در این میان، ممیزی املاک نه یک اقدام مقطعی و تشریفاتی، بلکه ضرورتی انکارناپذیر برای تحقق درآمد پایدار و ساماندهی شهرسازی است.

ممیزی املاک زمانی ارزش واقعی خود را نشان می‌دهد که اطلاعات جمع‌آوری‌شده از مرحله ثبت و بایگانی عبور کند و به ابزاری مؤثر برای تصمیم‌گیری و اقدام اجرایی تبدیل شود. در غیر این صورت، هزینه‌های صرف‌شده برای پیمایش و گردآوری اطلاعات، بدون دستیابی به نتایج مورد انتظار، به مجموعه‌ای از پرونده‌ها و داده‌های کم‌استفاده تبدیل خواهد شد.

 ممیزی؛ فرآیندی فراتر از جمع‌آوری اطلاعات 

فرآیند ممیزی املاک را می‌توان در سه مرحله اصلی تعریف کرد: مرحله نخست؛ گردآوری اطلاعات. در این مرحله، اطلاعات املاک از طریق پیمایش میدانی، برداشت‌های هوایی، تصاویر پهپادی و سایر روش‌های فنی جمع‌آوری می‌شود. هدف آن است که تصویری جامع از وضعیت املاک، مشخصات بناها، کاربری‌ها و ظرفیت‌های موجود در محدوده شهر به دست آید.

مرحله دوم؛ راست‌آزمایی و به‌روزرسانی اطلاعات. داده‌های گردآوری‌شده باید با وضعیت واقعی املاک و اطلاعات موجود در پرونده‌های شهرسازی تطبیق داده شوند. این مرحله، برخلاف تصور رایج، اقدامی یک‌باره نیست؛ زیرا شهر موجودی ثابت و ایستا ندارد. ساخت‌وسازهای جدید، تغییرات کالبدی، نقل‌وانتقال املاک و تغییر وضعیت بهره‌برداری، همگی ضرورت بازبینی مستمر اطلاعات را ایجاد می‌کنند.

مرحله سوم؛ بهره‌برداری از اطلاعات. ارزش اصلی ممیزی در این مرحله آشکار می‌شود؛ جایی که داده‌های معتبر برای شناسایی ظرفیت‌های درآمدی، بررسی وضعیت شهرسازی، تعیین تکلیف تخلفات، بهبود خدمات‌رسانی و برنامه‌ریزی توسعه شهری مورد استفاده قرار می‌گیرند.بنابراین، ممیزی موفق صرفاً ممیزی‌ای نیست که اطلاعات بیشتری جمع‌آوری کرده باشد؛ بلکه ممیزی‌ای است که اطلاعات آن به تصمیم، اقدام و نتیجه منجر شود.

 چرا ممیزی‌ها گاهی به بایگانی سپرده می‌شوند؟ 

یکی از چالش‌های برخی شهرداری‌ها، کاهش یا توقف فرآیند راست‌آزمایی پس از پایان دوره اولیه ممیزی است. این در حالی است که با گسترش محدوده شهرها، افزایش حجم اطلاعات و محدودیت نیروی انسانی، بررسی مستمر تمام املاک به شیوه‌های سنتی دشوار خواهد بود.

نتیجه چنین وضعیتی، فاصله گرفتن اطلاعات ثبت‌شده از واقعیت موجود شهر است. اطلاعاتی که در زمان برداشت معتبر بوده‌اند، ممکن است پس از مدتی دیگر وضعیت واقعی ملک را نشان ندهند. در این شرایط، نه‌تنها شناسایی درآمدهای قانونی با مشکل مواجه می‌شود، بلکه تصمیم‌گیری‌های شهرسازی نیز ممکن است بر مبنای داده‌های ناقص یا منسوخ انجام گیرد.

راهکار این مسئله، کنار گذاشتن ممیزی نیست؛ بلکه باید از نگاه پروژه‌ای و مقطعی به سمت نظام مستمر مدیریت اطلاعات املاک حرکت کرد؛ نظامی که در آن، گردآوری اطلاعات، راست‌آزمایی و بهره‌برداری اجرایی، اجزای به‌هم‌پیوسته یک فرآیند دائمی باشند.

اصلاح الگوی پرداخت؛ پیوند هزینه با نتیجه

یکی از موضوعات مهم در اجرای طرح‌های ممیزی، نحوه تنظیم قرارداد و پرداخت به پیمانکاران است. پیشنهاد می‌شود میان هزینه گردآوری اطلاعات و هزینه راست‌آزمایی و پیگیری نتایج، تفکیک روشنی وجود داشته باشد.در بخش نخست، پیمایش هوایی، برداشت پهپادی، تهیه تصاویر و گردآوری اطلاعات، خدماتی مشخص و قابل ارزیابی هستند که باید متناسب با حجم عملیات، کیفیت داده‌ها و مفاد قرارداد، مبنای پرداخت قرار گیرند.

اما در بخش دوم، یعنی راست‌آزمایی اطلاعات، شرایط متفاوت است. تمام املاک الزاماً به اقدام حقوقی یا شهرسازی منجر نمی‌شوند. برخی املاک پس از بررسی، از نظر ضوابط شهرسازی وضعیت مشخصی دارند و صرفاً لازم است اطلاعات آنها ثبت و تأیید شود. در مقابل، ممکن است بررسی برخی املاک به شناسایی تخلف، تعیین تکلیف پرونده، محاسبه عوارض قانونی یا ارجاع موضوع به مراجع ذی‌صلاح منجر شود.

از این‌رو، پیشنهاد می‌شود خدمات راست‌آزمایی در قراردادها به‌صورت تفکیک‌شده تعریف شوند؛ به‌گونه‌ای که برای بررسی و تأیید اطلاعات، معیارهای مشخص و برای پرونده‌های نیازمند پیگیری، سازوکار ارزیابی جداگانه در نظر گرفته شود.

در پرونده‌هایی که به تعیین عوارض یا بدهی قانونی منتهی می‌شوند، می‌توان با رعایت مقررات معاملاتی و مالی شهرداری، پرداخت بخشی از حق‌الزحمه پیمانکار را بر اساس تعداد پرونده‌های بررسی‌شده، کیفیت مستندات و تحقق مراحل تعریف‌شده در قرارداد تنظیم کرد. در این الگو، پرونده‌های منتهی به پرداخت بدهی و پرونده‌هایی که به دلیل عدم پرداخت نیازمند پیگیری قانونی هستند، باید به‌صورت جداگانه ارزیابی شوند.

برای این منظور، استفاده از قراردادهای میان‌مدت و بلندمدت، برای مثال در بازه پنج‌ساله یا بیشتر، می‌تواند با توجه به شرایط هر شهر مورد بررسی قرار گیرد؛ مشروط بر آنکه مدت قرارداد، نحوه پرداخت، شاخص‌های عملکرد، تعهدات طرفین و سازوکار نظارت به‌روشنی تعیین شود.

البته پرداخت حق‌الزحمه نباید به نتیجه آرای کمیسیون‌ها یا میزان وصول عوارض به‌گونه‌ای وابسته شود که استقلال مراجع قانونی را تحت تأثیر قرار دهد. تصمیم‌گیری درباره تخلفات و بدهی‌ها باید در صلاحیت مراجع قانونی باقی بماند و نقش پیمانکار به گردآوری، مستندسازی، راست‌آزمایی و پیگیری امور در حدود قرارداد محدود شود.هدف از این الگو، آن است که قرارداد ممیزی از پرداخت صرف برای تولید اطلاعات، به سمت خرید خدمات دقیق، قابل سنجش و نتیجه‌محور حرکت کند.

فناوری؛ راهکاری برای نظارت مستمر

با توجه به محدودیت منابع انسانی در شهرداری‌ها، استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند نقش مهمی در به‌روزرسانی اطلاعات املاک ایفا کند.به‌کارگیری خودروهای مجهز به دوربین‌های نظارتی، سامانه‌های ثبت تصاویر معابر، تصاویر هوایی و پهپادی و اتصال این داده‌ها به سامانه شهرسازی، می‌تواند شناسایی تغییرات کالبدی و مغایرت‌های احتمالی را تسهیل کند.

در چنین ساختاری، به‌جای آنکه شهرداری هر چند سال یک‌بار تمام محدوده شهر را از ابتدا ممیزی کند، می‌تواند تغییرات را به‌صورت مستمر شناسایی و اطلاعات پرونده‌ها را به‌روز نگه دارد.البته اجرای این روش نیازمند رعایت الزامات قانونی، حفظ حریم خصوصی، کنترل دسترسی به اطلاعات و تعیین دقیق مسئولیت واحدهای بهره‌بردار است. همچنین داده‌های تصویری باید پیش از تبدیل شدن به مبنای تصمیمات مالی یا شهرسازی، توسط کارشناسان مربوط بررسی و تأیید شوند.

 اصلاح فرم‌ها؛ ضرورت تکمیل زیرساخت اطلاعاتی 

یکی دیگر از موضوعات قابل توجه، بازنگری در فرم‌ها و اقلام اطلاعاتی مورد استفاده در ممیزی املاک است. فرم‌های مورد استفاده باید با نیازهای واقعی شهرداری و فرآیندهای اجرایی آن هماهنگ باشند؛ زیرا گردآوری اطلاعات غیرضروری، در کنار نادیده گرفتن برخی داده‌های مهم، موجب افزایش هزینه و کاهش کارآمدی ممیزی می‌شود.

بازنگری در فرم‌های ابلاغی و استانداردسازی اطلاعات، با همکاری دستگاه‌های متولی از جمله وزارت کشور، می‌تواند کیفیت داده‌ها را افزایش دهد.در این بازنگری، اطلاعاتی همچون شناسه یکتای ملک، مشخصات مالک یا مالکان، شماره تماس معتبر، مشخصات کالبدی بنا، نوع بهره‌برداری، وضعیت پرونده شهرسازی و سوابق مرتبط باید با رعایت قوانین مربوط به حفاظت از اطلاعات شخصی، به شکل منظم و قابل استفاده ثبت شوند.

همچنین ضروری است میان سامانه‌های شهرسازی، درآمد، نوسازی و سایر واحدهای مرتبط، ارتباط اطلاعاتی برقرار شود تا از ثبت چندباره داده‌ها و ایجاد پرونده‌های موازی جلوگیری شود.

 ممیزی؛ سرمایه‌گذاری برای آینده شهر 

ممیزی املاک را باید یکی از زیرساخت‌های اساسی مدیریت هوشمند شهری دانست؛ زیرساختی که هم به شفافیت اطلاعات کمک می‌کند، هم زمینه شناسایی درآمدهای قانونی را فراهم می‌سازد و هم امکان نظارت دقیق‌تر بر تحولات کالبدی شهر را افزایش می‌دهد.

با این حال، تحقق این اهداف مستلزم آن است که شهرداری‌ها ممیزی را به یک عملیات مقطعی محدود نکنند. اطلاعات باید به‌روز بماند، فرآیند راست‌آزمایی استمرار داشته باشد، قراردادها بر اساس شاخص‌های روشن تنظیم شوند و نتایج ممیزی به‌طور واقعی در تصمیمات شهرسازی و مالی مورد استفاده قرار گیرند.

شهری که اطلاعات دقیق‌تری از املاک خود دارد، بهتر برنامه‌ریزی می‌کند؛ درآمدهای قانونی خود را عادلانه‌تر شناسایی می‌کند و با اتکا به داده‌های معتبر، مسیر توسعه را شفاف‌تر می‌سازد.ممیزی املاک، هزینه‌ای برای بایگانی نیست؛ سرمایه‌گذاری برای شناخت شهر، صیانت از حقوق عمومی و تقویت مدیریت پایدار شهری است.

انتهای پیام/250/