شرایط اقتصادی و بروکراسی اداری، ساختوساز را با چالش مواجه کرده است
- اخبار استانها
- اخبار قم
- 27 بهمن 1404 - 17:00
به گزارش خبرگزاری تسنیم از قم، بازار مسکن در سالهای اخیر به یکی از مهمترین و در عین حال پیچیدهترین حوزههای اقتصادی کشور تبدیل شده است؛ حوزهای که نهتنها با معیشت خانوارها پیوند مستقیم دارد، بلکه نقش تعیینکنندهای در سرمایهگذاری، اشتغال و توسعه شهری ایفا میکند. افزایش قیمت زمین و ساختمان، نوسانات اقتصادی، رشد هزینههای ساخت و محدودیتهای قانونی و اداری، مجموعهای از عوامل را شکل دادهاند که دسترسی اقشار مختلف جامعه به مسکن مناسب را دشوارتر از گذشته کرده است. در این میان، جوانان و خانوارهای تازهتشکیلشده بیش از دیگران تحت فشار قرار گرفتهاند و فاصله میان توان مالی آنان و قیمت واحدهای مسکونی روزبهروز بیشتر شده است.
از سوی دیگر، ساختارهای اجرایی و سیاستگذاری در حوزه شهرسازی و مسکن نیز با چالشهایی مواجه است؛ بهگونهای که برخی تصمیمات مبتنی بر شرایط گذشته، امروز با واقعیتهای اقتصادی و اجتماعی همخوانی ندارد. محدودیت در ساخت واحدهای کوچکمتراژ، بروکراسی پیچیده اداری، طولانی بودن فرآیند صدور مجوزها و نبود تسهیلات مؤثر برای سازندگان و سرمایهگذاران، بخشی از موانعی است که روند تولید مسکن را کند کرده و در مواردی موجب خروج فعالان این حوزه از برخی شهرها شده است. در مقابل، رشد جمعیت در مناطق حاشیهای و شهرکهای اقماری نشان میدهد که بخش قابل توجهی از تقاضای مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید، به سمت مناطق ارزانتر سوق یافته است.
همزمان، شیوههای مختلف تأمین مسکن از جمله پیشخرید واحدهای در حال ساخت و سرمایهگذاری در تعاونیهای مسکن نیز با ابهامات و چالشهایی روبهروست. نبود آگاهی کافی از قوانین، ضعف شفافیت اطلاعاتی و تفاوت ماهوی این روشها با خرید قطعی مسکن، گاه زمینهساز اختلافات حقوقی و نارضایتی میان متقاضیان و مجریان پروژهها شده است. از این رو، کارشناسان معتقدند اصلاح قوانین، تسهیل مقررات، افزایش شفافیت و هماهنگی بیشتر میان دولت، مدیریت شهری و بخش خصوصی، پیششرطهای اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و پاسخگویی به نیاز واقعی مردم به شمار میرود.
در پی این موضوع، خبرنگار تسنیم با امیرعلی فتحی، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای مسکن استان قم درباره وضعیت ساختوساز و بازار مسکن به گفتوگو پرداخت که مشروح آن را در ادامه میخوانید:
تسنیم: ارزیابی شما از وضعیت ساختوساز در استان قم چیست؟
ارزیابی وضعیت ساختوساز بستگی به زاویه نگاه دارد؛ از منظر فعالیتهای ساختمانی که ما و همکارانمان انجام میدهیم، تلاش و ایثار قابل توجهی صورت میگیرد، اما از منظر بروکراسی اداری و شرایط حاکم بر کشور و استان، به دلیل وضعیت اقتصادی و قوانین و مقررات این حوزه، شرایط مطلوب نیست.
بازار مسکن از سایر بازارهای مالی موازی عقب مانده بود، این بازار اکنون در حال جبران عقبماندگی خود است و به همین دلیل شاهد افزایش قیمتها هستیم.
بهصورت سنتی، بازار مسکن و ملک همواره یکی از امنترین حوزههای سرمایهگذاری در کشور، بهویژه در شهر قم، محسوب میشود؛ بهگونهای که بسیاری از افراد از گذشته خاطراتی دارند که اگر زمین یا ملکی را حفظ میکردند، امروز ارزش بسیار بالایی داشت.
تسنیم: به نظر شما مسکن در سبد هزینه خانوار چه نقشی دارد؟
مسکن یکی از نیازهای اصلی جامعه و از مهمترین اقلام سبد خانوار است، به همین دلیل همواره توصیه میشود مردم در صورت توان به این حوزه ورود کرده و سرمایهگذاری کنند، چرا که حتی با وجود دشواریهای اقتصادی، مسکن همچنان حوزهای امن برای سرمایهگذاری به شمار میرود.
مهمترین توصیه به همشهریان، توجه جدی به ضوابط قانونی، اعتبار سازنده و مفاد قرارداد در زمان پیشخرید است تا از بروز خسارتهای احتمالی پیشگیری شود. در پیشخرید مسکن الزامات مهمی وجود دارد. نخستین نکته، شناخت فروشنده و بررسی سوابق و رزومه اوست؛ اینکه پیشفروشنده در گذشته تا چه میزان به تعهدات خود عمل کرده و چه سابقهای در سطح شهر یا کشور دارد، مهمترین عامل در تصمیمگیری محسوب میشود.
موضوع مهم دیگر، قانون پیشفروش ساختمان است که چند سالی از اجرای آن میگذرد. این قانون اگرچه از نظر آگاهی عمومی کمتر شناخته شده، اما چارچوبهای مشخص و گستردهای دارد و رعایت آن برای همه طرفین الزامی است. بنابراین توصیه میشود متقاضیان پیشخرید مسکن حتماً این قانون را مطالعه کرده و پیش از امضای قرارداد با مشاوران حقوقی مجرب مشورت کنند تا معامله در چارچوب قانونی انجام شود.
تسنیم: پیشفروش مسکن چه الزامات قانونی مشخصی دارد؟
نمونهای از الزامات قانونی در پیشفروش این است که، پیشفروشنده تنها پس از اخذ مجوزهای لازم از نهادهای ذیربط میتواند اقدام به پیشفروش کند؛ از جمله اینکه ساختمان باید دارای پروانه ساخت باشد، بخشی از پروژه اجرا شده باشد و به میزان وجه دریافتی، سهم مشخصی از واحد به نام پیشخریدار منتقل شود.
این موارد از جمله مقررات مهم و سختگیرانه قانون است که اجرای آن الزامی بوده و در صورت تخلف، موضوع صرفاً یک اختلاف حقوقی نیست، بلکه میتواند جنبه کیفری نیز پیدا کند.
در صورتی که پیشفروشنده از اجرای این الزامات خودداری کند و شکایتی مطرح شود، موضوع در مراجع قضایی بهعنوان جرم مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت؛ بنابراین رعایت قانون و مطالبه آن از سوی خریداران، مهمترین راهکار پیشگیری از بروز مشکلات در پیشخرید مسکن است.
تسنیم: چرا برخی افراد به پیشخرید مسکن روی میآورند؟
بسیاری از افراد در ابتدای مسیر توان پرداخت کامل هزینه خرید مسکن را ندارند و به همین دلیل به پیشخرید روی میآورند. قانون پیشفروش ساختمان دارای جزئیات گستردهای است، اما دو نکته اساسی باید مورد توجه جدی قرار گیرد؛ نخست اعتبار و رزومه فروشنده که حتی از موقعیت ملک و نوع ساختمان نیز مهمتر است و متقاضی باید پیش از هر اقدامی از خوشسابقه بودن و پایبندی فروشنده به تعهدات اطمینان حاصل کند.
نکته دوم آن است که افراد باید بررسی کنند آیا پیشفروشنده در چارچوب قانون پیشفروش عمل میکند یا خیر؛ زیرا رعایت این قانون میتواند از بروز بسیاری از مشکلات بعدی جلوگیری کند.
تسنیم: شیوههای اصلی سرمایهگذاری در حوزه مسکن کدام است؟
در حوزه مسکن دو شیوه اصلی سرمایهگذاری وجود دارد؛ افراد یا بهعنوان پیشخریدار وارد بازار میشوند یا از طریق سرمایهگذاری در شرکتهای تعاونی مسکن اقدام میکنند.
سرمایهگذاری در تعاونیها بهویژه در شرایط کنونی اقتصادی کشور، به دلیل خرد بودن پرداختها و ماهیت سرمایهگذاری تدریجی، گزینه مناسبتری محسوب میشود؛ البته به شرط آنکه تعاونی مورد نظر دارای اعتبار، سابقه روشن، امانتداری و دلسوزی برای سرمایههای مردم باشد.
از این رو توصیه میشود، متقاضیان با بررسی دقیق، تعاونیهای معتبر و خوشنام را شناسایی کرده و از طریق آنها وارد حوزه مسکن شوند، چرا که در وضعیت فعلی بازار، تعاونیهای معتبر میتوانند بهترین گزینه برای خانهدار شدن یا سرمایهگذاری باشند.
تسنیم: ارزیابی شما از مشکلات ساختوساز و وضعیت این حوزه در استان قم چیست؟
برای مثال، در کشورهایی مانند گرجستان، عراق و سوریه که بازدیدهایی از پروژههای ساختمانی آنها داشتهام، سطح ساختوساز ما قابل توجه و در مواردی برتر است؛ هرچند نمیتوان ادعا کرد که با کشورهایی مانند امارات در یک سطح قرار داریم، اما عملکرد فعالان این حوزه در بخش خصوصی و دولتی قابل دفاع است.
در عین حال، انتقاداتی به برخی دستگاههای دولتی و مدیریت شهری وارد است؛ یکی از نمونهها وضعیت منطقه پردیسان قم است که طی سالهای اخیر رشد جمعیتی چشمگیری داشته است.
بر اساس آمار موجود، جمعیت این منطقه در سال 1390 حدود 39 هزار نفر بوده که معادل 4 درصد جمعیت استان محسوب میشد، اما در سال 1395 به بیش از 121 هزار و 800 نفر رسید که 10.2 درصد جمعیت قم را دربر گرفت. در سال 1404 نیز به حدود 300 تا 350 هزار نفر افزایش یافته که سهم قابل توجه 21 تا 25 درصدی از جمعیت شهر را شامل میشود.
تسنیم: افزایش جمعیت پردیسان چه پیامدهایی برای شهر داشته است؟
این افزایش جمعیت نشان میدهد بخش زیادی از شهروندان از مناطق مرکزی شهر به حاشیهها مهاجرت کردهاند که یکی از دلایل اصلی آن کاهش توان مالی برای تأمین مسکن در مناطق برخوردارتر است. این روند بیانگر کاهش سطح توان اقتصادی خانوارها و دشوارتر شدن دسترسی به مسکن مناسب در داخل شهر است.
کما اینکه به برخی تصمیمات گذشته در حوزه شهرسازی انتقاد وارد هست. برای نمونه، حدود یک دهه پیش مصوب شد که در برخی مناطق از جمله بلوار غدیر، ساخت واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 120 متر مجاز نباشد و سازندگان نیز بر اساس همین سیاست اقدام به ساخت واحدهای بزرگمتراژ کردند.
اینگونه تصمیمات اگر بدون توجه به توان اقتصادی مردم اتخاذ شود، میتواند دسترسی اقشار مختلف به مسکن را محدود کرده و مشکلاتی در بازار مسکن ایجاد کند؛ بنابراین لازم است سیاستگذاریها متناسب با شرایط واقعی جامعه و قدرت خرید شهروندان تنظیم شود.
تسنیم: محدودیتهای قانونی چه تأثیری بر توان خرید مسکن مردم داشته است؟
محدودیتهای قانونی قطعاً بر توان خرید مردم تأثیر سوء خواهد گذاشت. هماکنون بسیاری از شهروندان توان خرید واحدهای بزرگمتراژ را ندارند و درخواست ما این است که قوانین و مصوبات قدیمی که ساخت واحدهای کوچکتر را محدود کردهاند، اصلاح شود تا امکان ارائه خدمات مسکن به مردم بیشتر فراهم شود.
واحدهای 160 تا 200 متری اکنون متناسب با نیاز و توان مالی جوانان نیست و اگر این محدودیتها ادامه یابد، دسترسی به مسکن برای اقشار جوان با آرزوهای فراوان دشوار خواهد شد. انتظار داریم مسئولان با اصلاح قوانین و تسهیل مقررات، مانع بسته شدن فضای بازار مسکن شوند و فرصت فعالیت را برای سرمایهگذاران و سازندگان متعهد استان حفظ کنند.
بسیاری از مهندسان و سازندگان برجسته استان به دلیل سختگیریها و محدودیتهای اعمالشده در قم، فعالیت خود را به شهرهای شمالی منتقل کردهاند، جایی که آزادی عمل بیشتر و حتی سود کمی بالاتر دارند. با وجود قولهای نهادهای حاکمیتی برای حمایت و اصلاح برخی قوانین، سرعت عمل لازم در تعامل با بخش خصوصی هنوز کافی نیست.
متأسفانه تعدادی از مدیران نقش ناظم مدرسه را ایفا میکنند و تنها بر حضور و غیاب کارکنان تمرکز دارند و قادر به تصمیمگیری واقعی نیستند.
با وجود این موارد، مدیران برجسته و پرتلاش بسیاری در استان حضور دارند که همواره از حمایت و زحمات آنها بهرهمند بودهایم و کلیات موضوع این است که اصلاح قوانین و تسهیل فرآیندها برای سازندگان و سرمایهگذاران ضروری است تا بازار مسکن بتواند پاسخگوی نیاز واقعی مردم باشد.
تسنیم: تفاوت پیشخرید مسکن با سرمایهگذاری در تعاونیها چیست؟
از آنجا که مسئولیت اتحادیه را عهدهدار هستم، بسیاری از اختلافها بین اعضای تعاونیها و خود تعاونیها به این اتحادیه ارجاع میشود و یکی از مهمترین دلایل این اختلافات، ناآگاهی اعضا از قوانین بخش تعاون است. عضو تعاونی غالباً نمیداند که ثبتنام او به معنای دریافت خانه با قیمت قطعی نیست و این موضوع معمولاً توسط مدیران تعاونی به اطلاع اعضا نمیرسد.
در پیشخرید مسکن، سازنده هزینه تمامشده هر متر مربع را میداند و معمولاً درصدی سود به قیمت اضافه میشود و قیمت نهایی به خریدار اعلام میشود، اما در تعاونیهای مسکن، عضو در واقع به عنوان سرمایهگذار وارد پروژه میشود؛ یعنی همراه با سایر اعضا پروژهای را آغاز میکند و بازده سرمایهگذاری بستگی به پیشرفت پروژه و هزینههای واقعی دارد و قیمت قطعی از ابتدا مشخص نیست.
در این حالت، اعضا در واقع خودشان جزو سازندگان محسوب میشوند و مدیریت پروژه بر عهده هیئتمدیره است. اگر اعضا از جزئیات هزینهها و بازه قیمتی پروژه مطلع نباشند، ممکن است برنامهریزی مالی آنان بر اساس اطلاعات ناقص انجام شود و با افزایش هزینهها یا طولانی شدن پروژه، اختلاف و نارضایتی ایجاد شود.
اگر اطلاعات مربوط به هزینهها، بازه قیمتی و وضعیت پروژه به صورت کامل و شفاف بین اعضا و مدیران تعاونی تبادل شود، بسیاری از مشکلات و اختلافات پیشآمده در این حوزه قابل پیشگیری خواهد بود.
انتهای پیام/